Schlagwort: Mietrückstand

Leitfaden Mietrecht

Nach denen vor einigen Wochen die häufigsten Irrtümer im Arbeitsrecht im Blickpunkt standen, soll es heute mit den Stolperfallen im Mietrecht weitergehen!

  1. Mit dem Benennen von 3 Nachmietern kommt man ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag heraus!

… das ist doch Gewohnheitsrecht, oder?! Mitnichten! Auch das Gesetz sieht eine derartige Möglichkeit zur vorzeitigen Lösung der Vertragsbeziehung grundsätzlich nicht vor. Es ist danach zunächst allein eine Sache der Verhandlung mit dem Vermieter, ob sich dieser bereitfindet, das Mietverhältnis früher, gegebenenfalls nach der Benennung eines oder mehrerer finanziell potenter Nachmieter, zu beenden. Nur im Ausnahmefall, wenn besondere unvorhersehbare Umstände das Festhalten des Mieters an den regulären Kündigungsfristen unbillig erscheinen lassen, hat der Mieter mit der Stellung von zumutbaren Nachmietern einen Anspruch auf eine frühere Entlassung aus dem Mietverhältnis. Letzteres wird regelmäßig nur bei befristeten Mietverhältnissen bzw. bei einem begrenzten Verzicht auf die Möglichkeit zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses der Fall sein, also in Fällen verlängerter Kündigungsfristen oder länger fortdauernder Mietverhältnisse. Ansatzpunkt für eine Unbilligkeit kann hier möglicherweise eine unvorhergesehene berufliche Versetzung ins Ausland oder vielleicht eine schwere Erkrankung bilden.

  1. Der Mieter hat immer für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu sorgen.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist missverständlich, eigentlich handelt es sich um keine Reparaturen im engeren Sinn. Schönheitsreparaturen zielen vielmehr lediglich auf die Beseitigung gewöhnlicher Abnutzungserscheinungen, sie umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nach der gesetzlichen Grundregel obliegen dem Vermieter die Schönheitsreparaturen. Er ist verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Soll „ausnahmsweise“ der Mieter die Schönheitsreparaturen erbringen, so bedarf es daher einer entsprechenden vertraglichen Abrede zwischen Vermieter und Mieter. Die meisten Formularmietverträge enthalten eine solche Überwälzungsklausel. Allerdings ist nicht jede dieser Klauseln wirksam. Kritisch sind zum einen Klauseln, die die Arbeiten des Mieters an starre Fristen binden, unabhängig davon ob ein Renovierungsbedarf besteht oder nicht, zum anderen Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl dieser die Wohnung in nicht renoviertem Zustand ohne jedes Zugeständnis (z.B. mietfrei für die Zeit der Renovierung) übernommen hat.

  1. Das Mietverhältnis endet mit dem Tod des Mieters.

Mit dem Tod ist nicht alles vorbei! Der Bestand des Mietverhältnisses wird durch den Tod des Mieters als solches nicht berührt, das Mietverhältnis wird lediglich umgestaltet, je nach dem ob der Mieter alleiniger Vertragspartner des  Vermieters war, alleine oder mit Ehegatten, Familienangehörigen oder Lebensgefährten in der Wohnung gelebt hat.

War der Mieter nicht alleiniger Mieter, so geht das Mietverhältnis auf den überlebenden Mieter über. Der Mit-Mieter hat allerdings ein Sonderkündigungsrecht.

Bei einem alleinlebenden Allein-Mieter treten mit seinem Tod dessen Erben in das Mietverhältnis ein. Diese haben – wie auch der Vermieter – die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von einem Monat ab Kenntnis des Todes und des Übergangs des Mietverhältnisses fristlos zu kündigen.

Lebte der Verstorbene nicht alleine, so geht das Mietverhältnis primär (1) auf den im Haushalt des Verstorbenen mitlebenden Ehegatten oder Lebenspartner, (2) die im Haushalt mitlebenden Kinder oder weitere Familienangehörigen, ansonsten auf einen in der Wohnung mitlebenden Lebensgefährten über. Die Hausgenossen haben allerdings die Möglichkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses innerhalb einer Frist von einem Monat zu widersprechen. Geht das Mietverhältnis danach auf keinen Hausgenossen über, so treten auch hier die Erben in das Mietverhältnis ein.

 

  1. Mit der Kündigung des Mietverhältnisses kann die gestellte Mietkaution „abgewohnt werden“.

Nicht selten verlangen Vermieter die Stellung einer Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft oder der Zahlung eines Geldbetrages (der allerdings drei Monatskaltmieten nicht übersteigen darf). Diese Mietsicherheit muss nicht unmittelbar mit dem Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Der Vermieter kann die Mietsache und mögliche Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache prüfen. Zudem steht regelmäßig noch eine Nebenkostenabrechnung aus, so dass der Vermieter wegen einer möglichen Nachforderung Beträge zurückhalten darf. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine Prüfungsfrist von 3 – 6 Monaten zu. Während dieser Frist ist die Kaution noch nicht zur Rückforderung fällig, der Mieter kann die Kaution daher auch nicht nutzen, um sie mit den bis zum Mietende laufenden Mieten zu verrechnen! Schreitet der Mieter doch zur Realisierung der Mietsicherheit durch Abwohnen, riskiert er auch noch mit dem Blick auf das nahende Mietende eine fristlose Kündigung mit erheblichen Zusatzkosten und eine Zahlungsklage sowieso.

Zur Mietsicherheit noch Folgendes: Leistet der Mieter die geforderte Mietsicherheit bei Beginn des Mietverhältnisses nicht pflichtgemäß, so droht – soweit der Rückstand auf die Sicherheitsleistung zwei Monatsmieten umfasst – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter!

 

  1. Beim Ende des Mietverhältnisses ist die Wohnung stets durch den Mieter zu renovieren.

Der Mieter hat mit dem Ende des Mietverhältnisses die während des Mietverhältnis von ihm eingebrachten Sachen zu entfernen sowie von ihm verursachte Schäden zu beseitigen und die Wohnung an den Vermieter (besenrein) wieder herauszugeben. In welchem konkreten Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss, sagt das Gesetz leider nicht explizit.  Zumeist finden sich hierzu formularmäßige Vorgaben im Mietvertrag, die jedoch nicht unkritisch sind. Unwirksam sind so z.B. – vgl. hierzu auch die Ausführungen zu Schönheitsreparaturklauseln – Klauseln, die dem Mieter in jedem Fall – ohne Berücksichtigung der Mietdauer und des Zustands der Wohnung – zur Auszugsrenovierung verpflichten. Tapeten müssen nach der Rechtsprechung ebenfalls nicht abgerissen werden, dagegen sind Wände mit ungewöhnlicher Farbgestaltung (z.B. schwer überstreichbares Rot!) zu überstreichen!

Also werfen Sie – Mieter oder Vermieter – vielleicht noch einmal einen kritischen Blick in das bestehende Vertragswerk. Es könnte sich lohnen.

Rechtsanwältin Dr. Benzenberg, Fachanwältin für Arbeitsrecht und Verkehrsrecht

Mietrecht: fristlose Kündigung

Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben

Die Möglichkeit, ein Rechtsverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, also fristlos, zu beenden, ist für jede Vertragspartei unabdingbar. Niemand soll an einem Rechtsverhältnis festgehalten werden, dessen Fortsetzung bis zum regulären Ende ihm objektiv unzumutbar ist.
Die außerordentliche Kündigung ist als Notbremse zu verstehen, die erst zulässig ist, wenn andere Mittel zur Beseitigung von Mißständen keinen Erfolg mehr versprechen. Liegen die Voraussetzungen für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung vor, muss schnell reagiert werden: es wäre widersprüchlich, wenn der Vertragspartner die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Rechtsverhältnisses behauptet, aber nicht zeitnah auf die Unzumutbarkeit reagiert, sondern sich die „unhalltbaren Zustände“ über längere Zeit ansieht. Je länger die mögliche Reaktion ausbleibt, desto weniger plausibel erscheint die Unzumutbarkeit der Situation. § 314 Abs. 3 BGB bestimmt daher grundsätzlich, dass der (Kündigungs-)Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

In einzelnen Bereichen gibt das Gesetz über diese allgemeine Bestimmung eine konkrete Frist für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung vor. So hat im Arbeitsrecht die fristlose Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Kenntnis der Gründe, die die Kündigung tragen, zu erfolgen. Nach Ablauf der Frist ist die Kündigung jedenfalls als fristlose Kündigung nicht mehr zu begründen.

Im Mietrecht fehlt eine ausdrückliche Frist für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Wie lange ich mit dem Ausspruch einer Kündigung warten kann, obwohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben sind, konkretisiert möglicherweise der Bundesgerichtshof in den nächsten Wochen, Dem Bundesgerichtshof liegt derzeit ein Fall zur Entscheidung vor, bei dem der Mieter die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht zahlte. Bei einem Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne Weiteres möglich. Der Vermieter wartete jedoch zunächst einige Monate, bevor er dann letztlich im August 2013 die fristlose Kündigung erklärte. Das mit dem Verfahren zunächst betraute Amtsgericht sah keine Probleme, der Räumungsklage des Vermieters statt zu geben. Anders die Berufungsinstanz: das Landgericht hob das Klage stattgebende Urteil auf und wies die Klage des Vermieters ab. Der Vermieter habe sein Kündigungsrecht verwirkt. Die Kündigung sei zu spät erklärt!
Verhandlungstermin vor dem Bundesgerichtshof ist auf den 13.07.2016 bestimmt! Ich werde berichten.

Aber bereits heute die Mahnung an Vermieter, schnell auf Mietrückstände zu reagieren. Umgekehrt heißt es für Mieter beim Ausspruch einer fristlosen Kündigung, die Hoffnung nicht zu schnell sinken zu lassen.

Rechtsanwältin Dr. Benzenberg, Fachanwältin für Arbeits- und Verkehrsrecht, Bocholt